Wolfenson Abogados brinda asesoría legal especializada a nuestros clientes a la hora de adquirir un bien raíz o inmueble.

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La compra de una propiedad inmueble tiene varios pasos previos a firmar el contrato de compraventa. Dentro de estos, está la firma de la promesa de compraventa y la realización de un estudio de títulos sobre la propiedad.

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El estudio de títulos es uno de los pasos más importantes, ya que proporciona la seguridad necesaria para dar este gran paso con confianza. Este procedimiento consiste en el estudio de la historia del inmueble, de forma de evitar a nuestros clientes potenciales litigios o inconvenientes luego de su adquisición.

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A continuación se presentamos una guía legal para brindarle orientación general sobre el estudio de títulos:

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¿En que consiste un estudio de títulos?

El estudio de títulos corresponde a un análisis que se realiza para determinar cuál es la situación jurídica del inmueble que se desea adquirir. Revisando todos los documentos legales del inmueble, investigando si éste tiene hipotecas u otros derechos constituidos, si la persona que dice ser el dueño lo es realmente, y si tiene la capacidad para enajenarlo, entre otros. 

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¿Cuales son las etapas del estudio de títulos?

Se dice que un estudio de títulos tiene dos etapas, en la primera se corrobora que todos los documentos legales de la propiedad estén en orden para poder realizar la compraventa, y la segunda el abogado mediante un informe legal informa a su cliente si recomienda o no comprar la propiedad en cuestión.

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¿Quién solicita el estudio de títulos?

Por regla general, lo solicita el comprador. Esto es porque es éste quien le interesa realizar una compra con seguridad. Sin perjuicio de que el vendedor también puede solicitarlo.
 

¿Cuales documentos son necesarios para un estudio de títulos?

Los estudios de títulos necesitan varios documentos para poder garantizar una responsable compra de un bien raíz. Entre ellos se destacan las inscripciones de dominio vigente, las escrituras públicas de compraventa anteriores, los certificados de imposiciones del SII y de gastos comunes, certificados municipales de no expropiación, entre otros.

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¿Cuáles son los pasos a seguir para realizar un estudio de títulos en Chile?

Para proceder al estudio de títulos en Chile, los abogados de Wolfenson en Santiago comienzan examinando la escritura pública de compraventa previa, la inscripción actual con vigencia (certificado de dominio vigente) no inferior a treinta días; las hipotecas y gravámenes que puedan afectar la propiedad, pero también los posibles embargos o prohibiciones de enajenar decretados por resolución judicial, y la declaración, en su caso, de bien familiar emanada de un tribunal de familia. La anterior información, es posible obtenerla del Conservador de Bienes Raíces (CBR) competente.

Una de las observaciones fundamentales, consta en examinar si el bien inmueble o bien raíz esta o no afecto a causal de expropiación o haya sido declarado de utilidad pública. Además, es preciso analizar si el vendedor es o no legalmente capaz, el representante legal si corresponde o el juez que autoriza la venta, como en el caso de menores de edad propietarios. Por otra parte, es apropiado para los inmuebles que pertenecen a la sociedad conyugal, constatar si comparece o no el otro cónyuge autorizando la enajenación. Para los casos en que el vendedor sea una persona jurídica o empresa, verificar por parte de nuestros abogados de Wolfenson los poderes de quien o quienes actúan en su representación en el contrato deben estar vigentes.

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¿Es conveniente realizar un estudio de títulos antes de adquirir una propiedad?

Atendido la importancia y cuantía de los recursos económicos involucrados en la adquisición de un bien raíz, examinar sus títulos por un abogado especialista de Wolfenson Abogados y contar con su asesoría jurídica personalizada, es indispensable. Por una parte, será siempre imperativo para el banco o institución financiera en caso de efectuar una compra con financiamiento bancario. 

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¿Cómo se acredita legalmente el dominio y propiedad de un bien raíz en Chile? 

En nuestro país la transferencia (tradición) del derecho de dominio de los inmuebles se perfecciona con la competente inscripción del título (escritura pública) en el registro de propiedad del Conservador de Bienes Raíces. De modo que la inscripción en el Conservador es requisito, prueba y garantía del dominio. Toda vez que, mediante la inscripción el dueño podrá usar, gozar y disponer plenamente del inmueble.

 

¿Qué certificados y documentos se deben examinar al momento de realizar un estudio de título?

En Chile para efectuar un estudio de título adecuado es necesario sumergirse como abogado en la historia de un bien raíz, esto es, examinar todos los aspectos que conlleva y no únicamente los certificados correspondientes. Entre ellos, se encuentran los certificados de avalúo fiscal y Rol de la propiedad, certificado de recepción municipal donde se acredita que la propiedad está regularizada en la dirección de obras municipales competente, certificado del pago de contribuciones al día obtenido de la Tesorería General de la República, certificados de dominio donde figuren los dueños actuales del bien inmueble, certificados de dominio donde aparezcan los dueños anteriores de al menos treinta años a la fecha verificando que no existan vicios legales (para minimizar las eventuales nulidades judiciales que se han visto en la jurisprudencia), certificado de hipotecas gravámenes y prohibiciones del Conservador de Bienes Raíces, con el fin de corroborar si la propiedad está sujeta o no a alguna prohibición que se pueda presentar en el futuro y que pueda perjudicar al posible nuevo propietario, certificados de matrimonio para acreditar el régimen patrimonial y las facultades que serán necesarias para suscribir válidamente la escritura pública de compraventa, por ejemplo, en caso de sociedad conyugal será necesaria la firma de ambos cónyuges, certificado de no expropiación el cual acredita que el inmueble en cuestión se encuentra libre de enajenación por parte del Estado de Chile, certificado que es emitido por el Servicio de Vivienda y Urbanización (SERVIU), certificado de deuda de aseo municipal, entre otros.

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¿Quién se encarga de realizar el estudio de títulos?

Por lo general, si se realiza la compra con un crédito hipotecario bancario, es muy probable que estas entidades le soliciten al vendedor la documentación necesaria para poder hacer debidamente un estudio de títulos.

Todos los documentos y certificados debe proporcionarlos el dueño de la propiedad. Mientras que, el comprador es quién se encarga de efectuar el estudio de títulos, siendo indispensable contratar a un abogado experto en el área inmobiliaria para minimizar riesgos en la operación.

En Wolfenson Abogados contamos con amplia experiencia en estudios de títulos, si estás interesado en la compra de un inmueble. Nuestro despacho cuenta con abogados especialistas en el área inmobiliaria y derecho inmobiliario, quienes no solo realizan el estudio de título, también te asesoran en la compra venta de inmuebles mediante una asesoría integral en bienes raíces.

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¿Cuándo se realiza el estudio de títulos?

Este análisis e informe jurídico se efectúa para cualquier tipo de bien inmueble y normalmente se realiza después de firmar la promesa de compraventa y antes de firmar la escritura de compraventa definitiva. El objetivo es certificar que todos los documentos del bien raíz se encuentren ajustados a derecho, y minimizar cualquier posible inconveniente futuro que pudiese poner en riesgo los derechos e intereses de la parte compradora. Para ello, será oportuno contar con la asesoría legal de nuestros abogados en Santiago.

Asimismo, es el comprador el que habitualmente encarga el estudio de títulos y quien soporta los gastos. Si la compra se efectúa mediante un crédito hipotecario, el banco o entidad financiera solicitará el estudio de títulos, para asegurar que el inmueble pueda respaldar el pago del crédito.

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¿Cuánto tiempo puede tardar un estudio de títulos?

En cuanto al tiempo para realizar el estudio de títulos, dependerá de la condición de la propiedad que se está transfiriendo y la cantidad de antecedentes que deban examinarse. Este proceso podría tomar entre una semana y un mes aproximadamente.

 

¿Cuál es el resultado del estudio de títulos?

El resultado de un estudio de títulos se le denomina informe de títulos el cual es la etapa final del proceso. El especialista deja constancia de si los títulos están ajustados a derecho o no, es decir, si es posible realizar la operación de compraventa con seguridad o si existen algunos riesgos que el comprador debe asumir. Asimismo, se expondrá toda la información recabada del inmueble y si hay algún riesgo se hará presente los pasos a seguir -si fuese posible- para corregirlo.

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¿Cuál es la lista de documentos que se requieren para un estudio de títulos?

A continuación, se presenta una lista general de documentación adecuada para realizar un estudio de títulos:

1. Copia de la cédula de identidad del vendedor.

2. Certificado de matrimonio, viudez, divorcio o declaración jurada notarial de soltería del vendedor.

Documentos de la propiedad:

1.  Inscripción de dominio de la propiedad con certificado de vigencia o dominio vigente.

2.  Si la propiedad fue comprada hace más de 30 años, se necesita una copia simple de las escrituras. Si la propiedad fue comprada hace menos de 30 años, es necesario copias de las inscripciones de dominio de cada uno de los propietarios anteriores. Asimismo, se estudiaran las escrituras en archivo judicial.

3.  Certificado de hipotecas, gravámenes, interdicciones, prohibiciones, litigios y bien familiar.

4.  Copia de la escritura de compraventa.

5.  Si la propiedad forma parte de un condominio, sea casa o departamento, hay que presentar la copia del Reglamento de Copropiedad y su inscripción.

Documentos técnicos:

1. Comprobante de Pago de contribuciones. El trámite se realiza en la Tesorería General de la República y puede solicitarse de forma virtual en su sitio web: www.tgr.cl.

2. Certificado de No expropiación Serviu y No expropiación municipal. Este documento es emitido por Municipios y Serviu de cada región y puede solicitarse de forma virtual a través del sitio web: www.minvu.cl.

3. Certificado de Número domiciliario. Puede solicitarse en la Dirección de Obras Municipales correspondiente a la comuna donde se ubica el inmueble.

4. Certificado de Avalúo fiscal. Se puede solicitar de forma virtual en el sitio web del SII: www.sii.cl.

5. Gastos comunes al día (de ser el caso).

6. Copia de planos.

7. Entre otros

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Wolfenson Abogados brinda a sus clientes una asesoría jurídica excepcional en materia de estudio de títulos con abogados especialistas en derecho inmobiliario.

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Enlaces de interés sobre el Estudio de Títulos:

1.- Código Civil de Chile

2.- Conservador de Bienes Raíces de Santiago 

3.- Arrendamiento de Predios Rústicos

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Wolfenson Abogados. Estudio Jurídico Chile.

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Si necesita mayor información y asesoría jurídica respecto al derecho sucesorio o herencia, le invitamos a ponerse en contacto con nuestros abogados en Santiago. Estamos ubicados en Av. El Golf 40, Piso 12, en la comuna de Las Condes, Santiago de Chile.