Derecho de Arrendamiento y Juicio de Arriendo
Wolfenson Abogados brinda asesoría legal para terminar una relación contractual de arrendamiento o arriendo.
Uno de los más comunes contratos civiles es el de arriendo, tanto por su trascendencia socioeconómica, como por necesidad recurrente de generar utilidades con los bienes de nuestra propiedad.
Son muchas las controversias que se pueden generar a propósito de este contrato, es por esa razón que resguardamos sus derechos como arrendador o arrendatario.
Nuestra firma pone el foco en nuestro clientes, entregándoles una solución eficaz y oportuna.
A continuación le presentamos una guía legal para brindarle orientación sobre el contrato de arriendo:
¿Para qué tipo de propiedades rige la ley sobre arrendamiento de predios urbanos?
La ley rige para bienes raíces urbanos. No incluye a los predios superiores a una hectárea y que sean destinados o usados para actividades agrícolas, ganaderas o forestales. Tampoco se aplica la ley de arriendo a los inmuebles fiscales, viviendas que se arriendan amobladas por temporadas no superiores a tres meses para fines de descanso o turismo, ni a los hoteles o residenciales. No aplica a estacionamientos, ni rige para las viviendas que se arriendan con promesa de venta, sistema conocido como de leasing.
¿Es necesario dejar por escrito el contrato de arriendo?
La legislación chilena no obliga a escribir el contrato. Sin embargo, es aconsejable que quede por escrito, en especial para evitar los conflictos y probar ante tribunales los incumplimientos. Un contrato ante notario, puede contener el valor de la renta, la forma de reajuste, la duración del contrato y en general cualquier otra cláusula que ambas partes acuerden. Puede también incorporar el inventario de los bienes que componen la propiedad.
¿Qué tipos de contratos de arriendo existen?
Existen contratos, temporales pactados mes a mes, contratos indefinidos sin fecha de término y contratos a plazo fijo, en que se establece una fecha para el término del arrendamiento.
¿Qué es el desahucio?
El desahucio consiste en que uno de los contratantes del arriendo comunica anticipadamente al otro su intención de poner fin al contrato.
¿Cómo puede hacer efectivo el desahucio el arrendador en los casos de los contratos pactados mes a mes y de duración indefinida?
En estos casos, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario.
El plazo para el desahucio es de dos meses, plazo que se cuenta desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses. El arrendatario una vez que se le comunica la decisión unilateral del arrendador puede restituir el bien raíz antes de que termine el plazo y sólo tiene obligación de pagar la renta hasta el día en que se va del inmueble.
¿Cómo opera el desahucio en los contratos de arriendo a plazo fijo?
Si es un contrato por un plazo fijo no superior a un año, y el arrendador quiere terminarlo antes, sólo puede hacerlo judicialmente, mediante una demanda. El arrendatario tiene un plazo de dos meses para dejar el inmueble, desde que se le notifica la acción judicial y debe pagar sólo hasta el día en que deje el inmueble.
¿Puede el arrendatario subarrendar?
En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario en el mismo contrato. Por lo cual, es fundamental contar con la asesoría jurídica experta de un abogado de Wolfenson para la redacción de un contrato de arriendo adecuado.
¿Hasta qué momento debe pagar arriendo el arrendatario?
Debe pagar la renta y los gastos comunes si los hubiera hasta que efectúe la restitución del inmueble.
¿Qué tribunal es competente para tramitar los juicios por arriendo?
Los procedimientos se llevan ante los juzgados civiles o juzgados de letras de competencia común. Estos tribunales ven las siguientes materias: desahucio del contrato, terminación del arrendamiento, restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo, restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador, indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y otros casos que se refieren a las demás cuestiones derivadas de estos contratos.
¿Qué sucede con los servicios básicos mientras esté en tramitación el juicio?
En los casos de juicio por rentas impagas, se puede notificar a las empresas de servicios para que el demandado sea responsable de dichas deudas, y evitar otros perjuicios al propietario.
¿Qué es la Ley 21.461 conocida también como "Ley devuélveme mi casa"?
Para contextualizar adecuadamente, la sensación de inseguridad con la que arrendatarios de inmuebles han vivido a diario por una problemática que se profundizó e el periodo de pandemia en Chile, entre ellos, extensos procedimientos de desalojo, demandas de lanzamiento y situaciones de morosidad que ilustran los efectos del mismo contexto, son algunos de los puntos clave que desembocaron en la publicación de la Ley N°21.461
La Ley 21.461 incorporó distintas medidas y procedimientos para facilitar al exigir el término del arriendo por parte del arrendador, especialmente por mora o incumplimiento del arrendatario. Inclusive aplicable para casos de precario o uso no consentido.
Nuestros abogados destacan los siguientes aspectos o puntos centrales de esta nueva normativa:
– El establecimiento de un nuevo procedimiento monitorio para el pago de rentas adeudadas.
– La presunción de existencia de contrato.
– La aplicación a las acciones de comodato precario y acción de precario.
– Plazos contemplados y otras conclusiones.
– La incorporación de la medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles.
Contextualizándonos, debemos considerar que “el proceso de arrendamiento de predios urbanos es un proceso civil declarativo, especial y plenario, adecuado para la tramitación de toda acción derivada de la celebración de un contrato de arrendamiento de inmuebles que se rigen por la LAU" (Ley de Arrendamiento de predios Urbanos). Como tal, la nueva reforma viene en reforzar los derechos del propietario a objeto de lograr la restitución de su inmueble dado en arrendamiento con rentas impagas, otorgándole una serie de beneficios a la hora de buscar su objetivo y confiriendo a nuestros abogados especialistas mayores herramientas para cumplir nuestro objetivo. Es relevante contar con un contrato de arriendo adecuado para facilitar su cumplimiento, le invitamos a contar con la expertise de Wolfenson Abogados para la confección de dicho contrato de arriendo.
¿Qué es la nueva medida precautoria que otorga la Ley 21.461?
Recapitulando, y desde un prisma general, las normas por las cuales se regula la situación que nos atañe al comento se regulan por aquellas contempladas en el Título VI del Libro III del Código de Procedimiento Civil, las Leyes N°18.101 y la nueva ya mencionada. Así, tenemos claro que, por regla general, más allá de esta reforma legal que establece ciertas cuestiones excepcionales, el procedimiento que se regula por la Ley N°18.101 indican nuestros abogados expertos en juicios de arriendo, debe aplicarse a las materias que contempla en su artículo 7, y bajo las reglas del artículo 8. Es precisamente en este artículo octavo en donde se nos manifiesta esta nueva reforma en su numeral 7 bis, que establece este relevante beneficio como medida precautoria de restitución anticipada del inmueble arrendado y el lanzamiento del arrendatario en situación de morosidad. Dispone lo siguiente:
“7 bis) A solicitud del demandante y con el mérito de lo obrado en la audiencia, el juez podrá ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública si fuere necesario.
Esta medida será procedente en aquellos casos en que el arrendador demandare la terminación del contrato de arrendamiento y la restitución del bien arrendado, por haberse destruido parcialmente o haber quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado. En todos los casos sólo será necesario acreditar, sobre la base de los antecedentes presentados junto a la demanda y a aquellos ventilados en la audiencia, la existencia de una presunción grave del derecho que se reclama.
Cuando lo estime necesario para acceder a la restitución anticipada del bien arrendado, el juez podrá exigir caución al demandante con cargo a la cual se indemnizará al arrendatario demandado de los perjuicios sufridos con el lanzamiento, si es que la sentencia definitiva del juicio no lo condenare a su restitución.”
Esta nueva medida precautoria especial logra posicionarse como una de las más intensas, si observamos aquellas expuestas en el artículo 290 del CPC. Lo anterior, se cimienta sobre el otorgamiento de un mayor grado de complejidad en su configuración si entendemos las repercusiones de lo propuesto.
¿Cuándo procede la medida precautoria de entrega inmediata del inmueble arrendado?
La medida procederá en los casos en que el propietario o arrendador, demande el término del contrato y conjuntamente solicite la restitución del lugar arrendado, por haberse destruido parcialmente o haber quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado. El juez, al analizar los argumentos planteados, los determinará procedentes en el momento que efectivamente se logre acreditar la existencia de dicha presunción grave de daño a la propiedad con los medios probatorios entregados por el cliente.
¿En qué consiste procedimiento monitorio creado por la Ley 21.461 (ley devuélveme mi casa)?
Los abogados de Wolfenson explican que, la segunda figura que contempla la reforma, abarca un nuevo procedimiento de carácter monitorio para el cobro de rentas del arrendamiento; se modifica la Ley N°18.101 para ser incorporado a continuación del artículo 18, el Título III bis con el título: “Del procedimiento monitorio para cobro de rentas de arrendamiento”
Su regulación se plasma dentro del mismo articulado, desde las letras A, hasta la K, comenzando (artículo 18-A) por aquellos requisitos necesarios para la presentación propia de la demanda en el procedimiento, dentro de los que se consideran conjuntamente a la individualización de partes, información del bien inmueble y el apercibimiento al arrendatario moroso para el pago bajo la sanción que, “se le tenga por condenado al pago de la obligación reclamada” y “se materialice el lanzamiento”. El demandante tendrá el plazo de 10 días para subsanar la falta de requisitos, bajo apercibimiento de tenerla por no presentada.
Respecto de lo anterior, debemos tener presente que la Ley señala de forma clara la obligación del Tribunal de justificar debidamente su decisión de inadmisibilidad; y también, que frente a dicha resolución solo procederá el recurso de reposición ante el mismo Tribunal, sin dejar de considerar que en el mismo artículo 18-B se indica: “La declaración de inadmisibilidad no obstará a que el acreedor demande la misma obligación en el procedimiento declarativoprevisto en esta ley.
En el procedimiento monitorio no procederá el ejercicio conjunto de la acción de cobro de rentas de arrendamiento y de las acciones de desahucio y restitución que tengan un fundamento distinto del no pago de las rentas de arrendamiento y de las cuentas adeudadas por gastos comunes y de consumo del inmueble arrendado.”
Admitida la demanda a tramitación, se ordenará al deudor al pago de su obligación dentro del término de 10 días bajo el apercibimiento antes señalado. El mismo plazo se contempla para la realización del lanzamiento. Es por tanto, prioritario contar con la representación judicial y letrada de un abogado de Wolfenson para atender adecuadamente sus derechos civiles.
¿Qué opciones tiene el arrendatario demandado en procedimiento monitorio por no pago de rentas?
Los abogados especialistas en juicios de arriendo de Wolfenson Abogados, detallan que el deudor podrá manifestar tres opciones:
1. El sujeto procede al pago total de su obligación, antes del plazo previsto anteriormente, cuestión que dará término al procedimiento; de no ser completo, el procedimiento seguirá.
2. El deudor podrá oponerse a la demanda monitoria, señalando sus argumentos y “los fundamentos de hecho y de derecho de las alegaciones y excepciones que opone”
3. El deudor, actuando en rebeldía, no manifiesta acción alguna y se dispone a lo contemplado por el artículo 18-C.
Finalmente, se establece que “el procedimiento monitorio sólo será apelable, en el solo efecto devolutivo, la resolución que se pronuncie respecto de la oposición del deudor.”
¿Qué es la presunción de existencia de contrato incorporada por la Ley 21.461?
La Ley devuélveme mi casa, sobre este aspecto modifica el artículo 20 de Ley N°18.101, señalando:
“En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el artículo 18-A.
Cuando los contratos no consten por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que éstos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario.”
Para acreditar la existencia del arrendamiento, los contratos que consten por escrito deberán necesariamente tener las firmas de las partes autorizadas por un notario público. Lo relevante arguyen nuestros abogados de Wolfenson, será que estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente (título fundante) para ejercer la demanda monitoria de cobro. Sin embargo, de no existir este contrato, se presumirá el monto de la renta por aquellos consignados en documentos de pago por al menos tres meses consecutivos; y, en ausencia de estos últimos, por aquel que declare el arrendatario.
¿La Ley 21.461 se aplica para las acciones de comodato precario y acción de precario?
Efectivamente, tal como señalan nuestros letrados de Wolfenson Abogados, la Ley 21.461 aplica a los juicios de arriendo o arrendamiento pero también a los juicios de precario. Dicha ley dispone en el nuevo artículo 18 letra K: “Las normas de este Título serán aplicables, en lo pertinente, a las acciones de comodato precario que persigan la restitución del inmueble y a la acción de precario establecida en el artículo 2.195 del Código Civil»
Resulta una situación novedosa que viene a reformar el panorama contemplado por el juicio más común, dentro de las acciones protectoras del dominio. De esta forma el artículo 2 de la reforma establece: “Suprímese en el numeral 6° del inciso segundo del artículo 680 del Código de Procedimiento Civil la expresión «y comodato precario”, entendiéndose por tanto que se podrá demandar de precario en este nuevo procedimiento monitorio. Para lo anterior, siempre es importante contar con la asesoría jurídica y representación legal de un abogado especialista de Wolfenson Abogados.
¿Cuales son los plazos contemplados por la Ley devuélveme mi casa?
Finalmente, no debemos dejar de considerar distintos puntos que en determinado sentido limitan y entregan otra perspectiva de lo antes señalado. Anteriormente señalamos que el juez podrá acceder al desalojo de una propiedad con el lanzamiento de la fuerza pública, con la sola presentación de la demanda, cuestión que antes no resultaba sino hasta la dictación de la sentencia y que luego esta fuese notificada al igual que su posterior cumplimiento incidental.
Este nuevo conjunto normativo nos vislumbra un procedimiento que contempla un plazo de 10 días bajo apercibimiento de configurarse dicho lanzamiento. Sin duda resulta una atractiva propuesta que goza de evidente celeridad; sin embargo, este lanzamiento siempre deberá realizarse por intermedio de un receptor judicial.
¿Qué ocurre si el arrendatario debe gastos de consumo de servicios básicos es posible hacerlo responsable de estas deudas?
Aquello es correcto, el artículo 14 de la Ley 18.101 dispone:
Artículo 14.- En los juicios a que se refiere este Título en que se solicite la entrega del inmueble, el arrendador podrá hacer notificar la demanda a las empresas que suministren gas, energía eléctrica o agua potable, y en tal caso el demandado será el único responsable de los consumos mientras dure la ocupación del inmueble por él mismo o por las personas a su cargo. Las empresas no podrán excepcionarse alegando ignorancia del domicilio del deudor.
Conforme a lo anterior es necesario que la demanda interpuesta en el juicio de arriendo se solicite que se notifique a estas empresas con la resolución que el tribunal dicte en el juicio, se procederá a través de un ministro de fe a notificar a las empresas de servicios básicos
¿Qué requisitos tiene la demanda de término de contrato de arriendo?
En la demanda de arriendo se debe señalar:
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Nombre completo, profesión u oficio y domicilio tanto del demandate como del demandado, el tribunal ante quien se entabla de acuerdo a las normas de la competencia establecidas en el Código Orgánico de Tribunales.
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Se debe detallar fecha de celebración del contrato de arriendo, la duración que tenía y los meses que ha dejado de pagar el demandado indicando el monto total de la deuda.
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Deben indicarse en la demanda los medios de prueba de que pretende valerse el demandante. En caso de no tener el contrato de arriendo, es necesario acompañar los recibos de pago, transferencias que haya efectuado el demadando pagando las rentas y una lista de testigos. Solo podrán declarar hasta cuatro testigos de los que figuren en la nomina acompañada a la demanda, no pueden declarar otros testigos. El demandado puede presentar una nómina de los testigos hasta las 12:00 horas del día hábil anterior al de la audiencia. Recordar que esta audiencia no se fijará en caso de cumplir con los requisitos de un procedimiento monitorio, en donde se dictará sentencia sin mas trámite luego de presentada la demanda. La cual puede ser apelada ante la Corte de Apelaciones por nuestros abogados especialistas en juicios civiles.
¿Cómo se interpone la demanda de arriendo y como se notifica al arrendatario? ¿Presunción de derecho del domicilio del demandado?
En un juicio de arriendo una vez presentada la demanda por medio de un abogado de Wolfenson, y en caso de que el término no se deba a un incumplimiento del arrendatario y juicio monitorio, se iniciará un juicio sumario en donde el tribunal fija fecha de audiencia al quinto día hábil de notificada. El numerando segundo del artículo 8 de la Ley 18.101, establece que la notificación de la demanda se realizara conforme la norma indicada en el artículo 533 del Código de Procedimiento Civil, estableciendo una presunción de derecho del domicilio del demandado el que corresponderá al inmueble arrendado. En consecuencia, la copia de la demanda y la resolución que cita a audiencia puede ser entregada a cualquier persona adulta que se encuentre en el lugar e incluso si nadie se encuentra en el lugar se puede fijar en la puerta un aviso que de noticia de la demanda, con especificación de las partes, materia de la causa, el juez que conoce de ella y de las resoluciónes que se notifican. Nuestros abogados en Santiago y Las Condes cuentan con una red de receptores judiciales destacados y eficientes, que permitirán la notificación pronta de las demandas en este tipo de juicios de arriendo.
¿Cómo funciona la audiencia de conciliación y prueba en un juicio de arriendo?
Contabilizados los cinco dias de hecha la notificación o al día siguiente hábil si el quinto día recayere en día inhabil, se celebrará una audiencia de conciliación, si no hay conciliación se recibe la causa a prueba una vez rendida la causa queda para estado de ser fallada. El tribunal generalmente en la sentencia que pone fin a un juicio de arriendo, fija un plazo de 15 días hábiles desde la notificación de la sentencia para hacer el desalojo, pudiendo el demandado por motivos graves solicitar una prorroga hasta por 30 días.
¿Qué es el contrato de Arriendo en Chile?
La respuesta sobre que es un contrato de arriendo se encuentra en el artículo 1915 del Código Civil, lo define como “un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.”
De dicha definición, el uso más común de dicho contrato en nuestro país es el contrato de arrendamiento sobre una propiedad, que consiste en conceder el goce de una propiedad a una de las partes, debiendo pagar esta parte un precio determinado a la parte que concede el goce del inmueble.
¿Es necesario que el contrato de arriendo conste por escrito en Chile?
Los abogados de Wolfenson indican que nuestra legislación no exige escriturar el contrato de arriendo. Sin embargo, en base a la modificación establecida por la Ley 21.461 del año 2022 (Ley “Devuélveme mi casa”), respecto al procedimiento de término del contrato de arrendamiento por no pago de rentas, establece que en el nuevo artículo 20 de la ley 18.101, Ley que Fija Normas Especiales sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, “Estos contratos (escritos) autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria.”. Esto significa que, cuando exista escrituración de contrato, el procedimiento de término de contrato de arrendamiento será un trámite rápido en donde el demandado tendrá un plazo de 10 días para realizar el pago de las rentas adeudadas, o bien se procederá a decretar el lanzamiento (desalojo) del demandado, incluso pudiendo pedirse, ante la negativa de su salida voluntaria, el auxilio de la fuerza pública. Para la confección de este contrato es esencial contar con la asesoría jurídica especialista de Wolfenson Abogados.
¿Cómo se puede dar término a un contrato de arriendo en Chile?
Para dar término a un contrato de arrendamiento, por cualquiera de los siguientes motivos:
a. Cumplimiento del plazo indicado en el contrato. (Generándose la notificación en la forma prevista por el contrato, en cuanto a la formalidad y plazos de dicho aviso).
b. Causas establecidas en el mismo contrato. (Ej: Uso de la propiedad para fines distintos al arrendado, No conservar en óptimas condiciones la propiedad)
c. La extinción del derecho de arriendo por parte del arrendador. (Ej: Arrendador vende la propiedad arrendada).
d. No pago de las rentas, gastos comunes y cuentas de servicios básicos.
Respecto de la no conservación en óptimas condiciones de la propiedad arrendada, cuando se genera una destrucción parcial o se deja inutilizable la propiedad para su uso, por parte de alguna acción u omisión de parte del arrendatario, la modificación establecida por la Ley “Devuélveme mi casa”, señala que “el juez podrá ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública si fuere necesario.”
¿Es obligatoria la representación de abogado o abogada, para la demandar o defenderme en un juicio de término de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas?
Si, como indican los abogados de Wolfenson, nuestra legislación establece la obligatoriedad de ser patrocinado por un abogado o abogada, en la presentación de la demanda y defensa en juicios de término del contrato de arrendamiento.
¿Cómo exigir el cumplimiento de la sentencia que ordena el desalojo?
Primero que todo, la sentencia que ordena el desalojo, es apelable dentro del plazo de 10 días desde que ha sido notificada a las partes, transcurrido ese tiempo, si el demandado se niega a dejar voluntariamente el inmueble, el abogado de la parte demandante, solicitará al tribunal el cumplimiento del fallo; constatada la posición del demandado a cumplir la sentencia mediante la certificación que practique un receptor judidicial, el demandante a través de su abogado puede solicitar se oficie a Carabineros de Chile a fin de hacer el desalojo forzado, diligencia que se practicara a través de receptor judicial acompañado de los funcionarios de Carabineros, y en ocasiones por el abogado demandante.
Wolfenson Abogados otorga una asesoría legal y representación jurídica de excelencia en materias de juicio de arriendo de inmuebles y bienes raíces para personas y empresas.
Enlaces de interés sobre la Asesoría Legal en Derecho y Juicio de Arriendo:
2.- Arrendamiento de Predios Urbanos
3.- Arrendamiento de Predios Rústicos
4.- Ley 21.461 (Devuélveme mi casa)
5.- Reportaje Ley Devuélveme mi casa
Wolfenson Abogados. Estudio Jurídico Chile.
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